2016年5月，因为孩子即将上小学，张某准备购买一套学区房。在网上看到某房产公司发布的售房广告中载明“优秀学区——实验小学”信息后，张某便前往售楼处洽谈购房事宜，销售人员明确承诺该小区属于实验小学招生片区。经过挑选楼层和房型，张某选中一套98平方米的两居室商品房。7月15日，张某与该房产公司签订了《商品房买卖合同》。但是在合同中，对业主子女入学就读实验小学的事宜并无约定。销售人员解释说，合同是统一格式，虽然没有将业主子女入读事项载入合同内，但该房确属实验小学学区房。

　　2017年5月，该房经验收合格后交付使用，张某办理了房产证。同年8月，张某持房产证为孩子办理入学手续时，却被校方告知该小区不是实验小学的学区房。随后张某前往房产公司要求赔偿，房产公司表示，导致该小区未能划入实验小学校区是政府的行为，属于不可抗力，拒绝赔偿。张某将房产公司告上法院，要求赔偿各项损失2万元。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料属于要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。该案中法院审理查明，房产公司并未向相关部门交纳教育配套设施基金，在尚未确定其开发的小区属于实验小学学区房的情况下，便在网络和宣传单页上宣称该小区属于实验小学学区房，此宣传信息对当事人是否购买该小区的房屋存在重大影响，应当视为要约，虽然合同中没有约定，也可以视为合同的内容。张某正是基于该宣传，考虑孩子入学问题，才购买了该小区房屋，现在房产公司不能兑现学区房承诺，构成违约，应当承担违约责任。

　　所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害，如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用，这些客观情况足以造成合同不能履行或不能如期履行的后果。房产公司称其违约的原因是不可抗力所致，但是其并未提供证据证明，在宣传前政府相关部门已经确定该小区属于实验小学学区房，但后因政府变更规划而将该小区划分至其他学区。最终，法院判决房产公司赔偿张某违约金2万元。

　　现阶段很多学区划分考虑因素较多，并不仅仅取决于距离的远近。因此，笔者提醒购房者购房时，如果学校已经建成，应先到教育主管部门或者学校咨询，了解清楚是否与开发商所承诺的一致；如果学校还未建成，可以要求开发商将“某某指定学校接收业主子女入学”列入合同附件，并约定违约事项，以便更好地保护自己的合法权益。

　　（作者单位：河南大学法学院）